소식·자료




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매매잔금을 전세금으로 주기로 했는데, 역전세로 잔금 처리를 못하고 있는 상황입니다. 이럴 경우에는 어떻게 해야하나요?

안녕하세요. 박예준 변호사입니다.


네. 안녕하세요.

역전세 관련해서 상담하고 싶어서 신청했습니다.


상황 설명해 주시면 상담 진행하겠습니다.


 

상황을 설명드리자면, 작년 2월에 계약을 했어요.


2월이요


네 작년 2월에 계약을 했고 그때 거기가 재개발 지역 선정 전에 있던 곳이었었는데, 그때 당시에 소유권을 먼저 넘겨주는 조건으로 계약을 했어요.

그래서 소유권은 저한테 넘어왔는데, 계약 잔금을 전세 보증금액을 잔금으로 상계처리 한다라는 조건부계약을 걸어놨었거든요.

잔금이 3억 좀 넘는데, 아시다시피 전세가 안맞춰지는 상황이 계속 이어지다 보니까 지금까지 계약 잔금 처리를 못하고 있는 상황입니다.


 


그래서 지금 부동산 쪽에서는 3억이 아니라 2억까지 낮춰야 될랑 말랑이라고 얘기를 하는데.

현실적으로 자금을 2억으로 맞췄을 때 준비가 되지 않은 상황이라서 이거를 어떻게 해야 할지 자문을 받고 싶었습니다.


 

좀 복잡하시네요. 전 집주인으로부터 집을 사셨고.


정확하게는 분양이라고 해야하나? 건축주랑 직접 계약을 한거에요.


재개발구역 지정 전이라고 하시지 않으셨어요?


네. 그때 권리산정일까지 보전 등기가 거기서 되는 조건으로 계약을 한 거고.

그전까지 소유권이 저희한테 넘어와야 나중에 재개발 할 때 입주권이랑 이런 부분에 문제가 없다고 해서 잔금 처리하기 전에 소유권 이전등기를 먼저 진행했어요.


그럼 저쪽에 3억을 줘야하는 상황이신데, 지금 2억밖에 안 들어오는 상황이신거고.

소유권을 받으셨으니까 임대인 지위는 받으신거라 나가는 사람한테 전세금 주셔야되는 상황인 거네요?


원래 계약할 때 전세금이 매도인한테 갈 수 있는걸로 계약하자라고 했는데, 지금 전세가 안맞춰지는 상황이어가지고..

매도인 쪽에서는 거기에 대한 이자를 계속 납부하고 계산데. 계약서에는 잔금은 전세 보증금으로 한다라는 계약 조항을 넣어서.


만기가 언제신 거죠?


어떤 만기요?


전세만기요.


 

전세 만기는 사실 계약서에 적혀있는 거는 지났어요. 훨씬.


그럼 지금있는 세입자가 언제 나가시는 거에요?


지금은 세입자가 없어요.


세입자가 없이 빈집이라는 말씀이신 거죠?


 

네.


그러시면 가만히 계셔도 별 문제없을 것 같은데요?


 

근데 매도인 입장에서는 대출 실행한 거에 대해서 이자부담이 계속 있다보니까 간간이 연락오시는 편이고.

그 대출도 사실 작년에 한번 연장한 상황이거든요. 근데 대출 연장이 계속될지도 모르겠고.

만약 대출 연장이 안됐을 때 매도인이 지불을 하지 않거나 책임을 지지 않았을 때 저희한테 문제가 되지 않을까 싶었거든요.

일단 소유권은 넘어와 있으니까요.


 

지금 같은 상황이라면 전집주인과 선생님 사이에 잔금 지급일이 애매한 상황이잖아요.


 

네 계약서 날짜는 있는데, 그 특약에 전세 보증금을 잔금으로 한다라고 적혀있어요.


판매하시는 입장에서는 할부 비슷하게 된거죠? 이게 지금 시장 상황이 바뀌어서 이렇게 된거라서.

근저당을 설정해주고 하진 않았을 거잖아요?


 

매도인이 그 집에 근저당이 있는 상황이죠.


매도인이 근저당이 있는 상황인거고. 그럼 매도인이 돈을 안내면 은행에서 경매를 붙일 수 있는 상황이겠네요?


네. 그런 상황이 오지 않을까라는 우려가 있어요. 왜냐면 소유권은 저한테 넘어와 있는 상황인데 대출은 매도인 명의로 되어 있고.

그쪽에서도 전세가 안 들어와서 아직 근저당 잡힌거에 대한 대출금을 갚지 못하고 있는 상황이라.


계약금은 얼마 주셨어요?


2억이요.


그러면 2억을 주시고 3억을 남겨놓으신 거에요?


계약금이랑 중도금까지 2억이고 잔금이 3억이었어요.


그럼 어쨌든 지금 상황에서는 잔금을 맞추실 방법이 없으신건데.

그럼 저쪽에 근저당이 얼마 설정돼 있는지 아세요?


근저당이.. 2억 초반이었던 것 같아요.


만약에 저쪽에서 돈을 안 갚아서 은행이 이거를 경매로 보내버리면, 5억정도 하는 건물이니까 3억 정도에 팔릴 거고, 배당을 1억정도 받으시겠죠?

그럼 채무자인 기존 집주인이 돈을 제때 안 갚아서 선생님은 5억짜리 집을 날리고 1억밖에 못 건진 상황이 되신 거잖아요?

그러면 4억 손해를 보신건데, 전 집주인한테 안 준 돈 3억을 이걸로 상계를 치고 나면 1억 정도가 남기 때문에.

만약에 전 집주인이 돈을 안 갚아서 경매를 보내면 선생님은 전 집주인한테 1억을 받으실 수 있는 권리는 생기신 거에요.

근데 전 집주인이 1억이 없으면 그냥 집이 날라가는 상황이 되시는 거고요.


네..


일단 선생님 입장에서 가장 안전한 방법은 2억 정도 전세를 받으셔서 그 은행 근저당을 푸시고 미납금은 전 집주인이랑 협의를 해서 기한을 미루시든지 하는 게 가장 합리적인 걸로 보이거든요. 혹시 전 집주인 분이 돈이 없거나 그러신 건 아니시죠?


 

그런 건 아닐 것 같은데, 정확한 재정 상황은 모르겠어요.


전세금 2억 정도 받으셔서 근저당을 끌 정도는 되시나요?


나머지 1억에 대한 현금이 되냐는 말씀이신가요?


근저당이 2억 조금 넘는다고 하셨잖아요?


근데 근저당 푸는게 매도인 분도 시급하실 것 같아서 그렇게 하는 것도 부동산 쪽에 얘기를 꺼내보긴 했는데, 이해를 잘 못하신건지 원치 않으신건지 답변이 미지근하더라고요.


지금 전세를 내시는 건 마음대로 하실 수 있는 상황이신 거잖아요? 소유자시니까.


네.


지금 문제가 되는게 전 집주인이 2억에 대해서 이자를 안 냈을 때 집이 경매로 날라가는게 가장 큰 피해시거든요.


네. 그럴 것같아요.


근데 그거는 전 집주인의 협조 없이 은행에 돈을 갚을 수 있어요.


 

저희가요?


절차가 복잡하긴하지만 저희가 대위등기를 통해서 그 근저당을 저희가 풀 수 있거든요.

그래서 그정도 금액을 맞추신다고 하면 은행이랑 얘기를 해서 은행걸 먼저 갚아버리시고요.

전 집주인과의 부분은 지금 충분히 분쟁의 여지가 있거든요. 전세가격을 전제로 해서 거래를 하신 거기 때문에.

 전체 가격이 내려갔을 때 양쪽에 어느정도 책임을 분배해야 될 걸로 보이긴 해요.

그래서 매매 대금을 좀 깎아준다든지 등 어떤 식의 조치가 돼야 될 걸로 보이긴 하는데, 결국 법원에 가서 물어봐야 하거든요. 

그러면 법원에서 이런저런 조치를 해줄 거에요. 단순히 해소를 할 걸로 보이진 않거든요. 특약이 그렇게 있어서.

그래서 근저당권 설정된 은행에 정확한 금액이 얼마인지 혹시 연체되거나 경매될 수 있는 가능성이 있는지.

내가 대신 변제하는걸 대위 변제라고 그러는데 대위변제를 하려면 어떤 절차를 밟아야 하는지 안내 받아보시고 은행 대출을 먼저 끝내는 걸 생각하시는 게 맞을 거 같아요.


 

그럼 1차적으로는 저희가 대위변제를 하는 게 아니라 매도인이랑 협의를 보는게 맞겠죠?


근데 매도인 반응이 뜨뜨미지근했다면서요?


네 근데 뭔가 다시 한번 꺼내봐야 되나 싶어가지고요.


그냥 은행만 별도로 알아보세요.


그래요?


은행 가서 이해관계자에 대해서 알고 싶다고 요청하면 아마 알려줄거에요.


네.


그거 먼저 알아보시고 만약에 집주인이 지금까지 이자 잘 내고 있고 별 문제가 없다라고 하면 그냥 가만히 계셔도 별일이 안 생기는데.

보통 이런 경우 다른데 이상한 압류가 따라 들어오거나 하는 위험이 있어서. 만약 그쪽에서 이자를 못 내고 있는 상황이라면 그 채무를 먼저 해결하시는 게 급선무일 것 같습니다. 그래서 은행을 먼저 확인해 보시는 게 중요할 것 같아요. 


알겠습니다.


은행 확인해 보시고 필요한 게 있으면 다시 문의해 주세요.


 

네.

혹시 다른 사람들은 역전세 상담할 때 보통 어떤 상황인가요? 저랑은 많이 다른 상황인거죠?


엄청 다르죠.


그럼 그런거에 대해서는 어떤 해결책을 제안해 주시나요?


만약에 건수가 많으면 회생같은 걸로 가셔야 하는데, 한두 건이면 그냥 가만히 계시면 되거든요. 임차인들이 현실적으로 할 수 있는 게 없어서요.


알겠습니다.

그러면 우선 은행 쪽에 상황을 알아보도록 할게요.


예 알겠습니다.