소식·자료




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전매가능일이 한달정도 남았는데 분양권 해제 신청 가능한가요?

안녕하세요.  박예준 변호사입니다.


 

안녕하세요. 분양권 관련해서 연락드렸습니다.


예. 혹시 분양권이 서울에있는 건 아니시죠?


 

서울이에요.


 

서울 어디에 있는건가요?


아 그 강남3구는 아니에요.


 

분양하신 지 1년은 지나셨죠?


 

기간이 한달정도 남았어요.


 

1년이 지나야 전매가 가능하거든요.

결국 저희가 하는게 분양권을 현물 출자해서 법인을 만들어야 하는데, 문제는 현물출자도 전매의 일종이라서 전매 금지기간이 풀려야 되긴 하거든요.


 

그 1년이라는게 계약 기준으로 1년일까요?


 

분양 개시일, 분양 받은 날로부터 1년입니다.


 

아 그럼 진짜 딱 한달 남은 상황인데.


 

일단 그 기간이 끝나고 나면 저희가 해당 분양권을 현물 출자해서 법인을 만든 다음에 그 법인을 파산 보내면 법인의 파산관재인이 선임이 될거구요.

파산 관재인이 시행사에게 이 분양계약을 해제하겠다라고 통지를 하면 이제 시행사와 계약은 없어지는 거거든요.

그러면 이제 저희가 준 돈을 돌려 받아야 하는데, 중도금은 이제 대출 받으셨을 거잖아요.

중도금 대출한 부분은 시행사가 은행으로 바로 갚을거고요. 대신 시행사가 그동안 중도금 이자 대납한거랑 중도금 대출에 대한 중도 상환 수수료만큼은 저희가 시행사한테 피해를 끼친거라서 시행사에 물어줘야 되는 비용입니다.

그래서 저희가 돌려받을 계약금에서 그만큼은 빼고 돌려 받게 될겁니다.


 

그 상환 수수료는 제가 한번 확인해 봐야 하는거죠?


 

보통 1%정도고 많아야 1.5%이고 기간마다 다르고한데, 알아본다고 해서 줄어드는 건 아니니까요.


 

아 그냥 어느 정도인지 금액을 알고 싶어서요.


중도금 대출을 많이 안 받으셨을 거잖아요?


 

2회 정도 받았고, 그게 2억정도 돼요.


 

그러면 총 분양대금이 10억정도 되시는거겠네요?


 

네 그 정도 되고 그 다음에 잔금은 아직 많이 남아서요.

근데 이제 3회차 중도금이 8월에 예정이에요.


 

이거 진행하시면 분양권은 없어지는 거니까. 그럼 계약금 중에서 한 80%정도는 돌려받으실 수 있을 걸로 보여요.


 

혹시 이미 진행한 케이스가 있는 걸까요?


분양권만 모아서 진행하는 경우는 아마 제가 처음일 거고요.

지금까지 우리나라 부동산 시장이 이런 일을 해야할 필요는 없었으니까요.

근데 분양권이 파산절차에서 해제되는 경우는 많이 있었고요.


 

리스크는 없는걸까요?


일단 파산업무를 저희가 하는게 아니라 파산 관재인이라는 법원에서 선임한 사람이 하는 거기 때문에 파산 선고만 나면 저희가 문제될 건 없을 것 같고.

저희가 지급불능 상태에 빠지면 법원은 선고해 줘야 하는 거니까 절차상 큰 문제는 없어 보이긴 합니다.


 

그러면 이게 만약 전매 가능 기간이 도달해서 시작을 한다고 하면 파산하는 사람 모아서 최종적으로 법인 파산을 하는, 그러니까 계약 해제까지 예상 소요 시간이 어떻게 되나요?


저희가 별도로 법인을 모아서 하는건 아니구요.

그렇게 하면 건수가 너무 커지고 진행이 더뎌질 수 있어서 개별적으로 분양권 소유자들을 위해서 법인을 하나씩 만들어 드리는 거고요. 

시작을 하면 법인 만들고 파산 신청하는데 1개월 ~ 2개월 정도 들어갈 것 같고.

그다음에 파산 신청하고 은행이랑 시행사한테 파산 신청했습니다라고 통지서 보내면 한달 안에 은행이랑 관계는 정리가 될 거고요.

그리고 파산 신청하고 파산 선고 나는데까지 빠르면 한달 늦으면 육개월까지 걸려요.

제가 봤을 때 시작하고 나면 한 6개월 정도면 파산 선고가 나서 파산 관재인 선임이 되고 그 즈음이 되면 저희랑 시행사의 관계도 끝날 것이고요.

근데 권한이 생겼다고 시행사가 돈을 바로 돌려주지는 않으니까. 시행사 입장에서 뭐 돌려주는 금액과 관련해서 소송을 건다든지 다른 행정절차가 있다든지 하면 시간이 좀 더 걸릴 수 있어서 돈을 실제로 돌려받는 데는 빠르면 1년 늦으면 한 3년까지도 걸릴 것으로 보입니다.


 

근데 그 기간동안 잔금일까지 도달해도 상관없는 건가요? 어쨌든 해지가 된거니까?


해지는 상관없고 이제 그 이후에 정리하는 과정이 시간이 걸리는 거니까요.

보통은 파산 신청서 내고 나면 일은 끝났다고 보시면 됩니다.


 

그럼 파산 신청이 되면 어쨌든 해지는 되는거고 그 뒤에 납무해야 되는 것들에 대해서는?


계약이 없어졌으니까 의무가 없는거죠.


 

근데 실제 돈을 돌려 받는 데는 1년, 3년까지도 걸릴 수 있다는 거죠.


 

예. 맞습니다.


 

그 혹시 다른 가족 명의로 되어있는 것도 같이 이행이 가능한가요?


예. 저희 입장에서는 통화하시는 분이 한 명이면 상관없습니다.

명의가 누구 걸로 되어있든 법인으로 되어있든 저희는 의사 결정권을 가진 사람 한 명과 통화해도 되는거면 똑같이 반영해 드립니다.


 

아 그러면 이거를 법인에 넘겨야 되잖아요. 그러면 그거는 어떤식으로 매매하는 걸까요?


현물 출자가 분양권을 주시고 대신에 주식을 받으시는 거거든요.

그래서 그때가 이제 매매 비슷하게 분양권 소유권이 넘어가는 시점이라고 보시면 됩니다.


그러면 그 판매하는 사람이 어떤 사람이든 간에 상관이 없겠네요? 계약자기만 하면?


 

그렇죠.

분양권만 있으면 그 금액만큼 지분을 나눠 가지는 거니까요.


그러면 혹시 이거는 어떤 식으로 요청을 드려야 하나요? 신청서를 작성하면 되는걸까요?


 

저희 직원이 연락드릴거고요. 직원이랑 얘기하시고 계약 체결하시고 업무 진행 해주시면 됩니다.

그래서 결정하셨을 때 연락 받을 수 있는 연락처를 알려드리라고 하겠습니다.


 

그럼 부탁드리겠습니다.


예 알겠습니다.