소식·자료




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보증보험에 가입했는데도 회생이 가능할까요?

안녕하세요. 박예준 변호사입니다.


제가 가지고 있는 부동산이 지금 다 역전세가 나서. 보증금을 돌려 주지 못하는 상황이에요. 제일 빨리 돌아오는 계약이 8월 말인데 2개월 단위로 계속 만료가 되서요. 근데 제가 이거를 못 돌려주는 상황이라서 대출도 알아봤는데, 제가 이거 전세가가 다 높아서 그런지 대출이 안나오더라고요. 된다고 해도 70% 이정도인데 전세금을 돌려주기에는 그 정도도 너무 적어서요.



저희가 처음에 안내 드릴 때는 신탁등기를 통해서 시간을 벌자고 했는데, 지금은 임대인들이 뭘 하게되면 임차인이 전세사기 이런걸로 고소를 하는 문제가 생겨서요. 이제 그런 절차를 하기에는 위험할 것같고요.


아니 제가 세입자한테 협의를 시도해봤는데, 되게 완강하게 싫다고 하시더라고요.



네. 요즘 임차인들이 무조건 날짜에 맞게 돈을 달라고 하고 있어서.

그래서 저희가 지금은 자문 드릴 때 연락오고 이런 것들을 버티시는데 문제가 없으시다고 하면, 사실은 가만히 있어도 임차인들이 현실적으로 할 수 있는게 별로 없어요. 임차권등기 명령하고 임대 보증금 반환 소송하고 이겨야 경매 넘기고 하는 건데, 임차권 등기명령하고 임대 보증금 반환 소송에서 결과 나온는데만 보통 2년 이상 걸려요.


 네


근데 일단 임차권 등기를 하면 이제 등기부에 뭐가 기재된다는 점이랑 임대 보증금 반환 소송을 하면 집을 비워줬을 때 12% 이자를 물어줘야 하는데 보통은 보증금을 안받고는 이사를 못가기 때문에 집을 비우는 경우는 사실상 없거든요.

그래서 현실적으로 따지고 보면 세입자가 할 수 있는게 없는거죠.소송을 하긴 하는데 실질적으로 돈을 돌려 받을 수는 없어요.

대신 소송이다 보니까 그쪽에서 압박용으로 전화나 내용증명을 보내고 하시는데, 그런거를 별로 신경을 안 쓰신다고 하면 세입자를 감정적으로 자극하지 않으면서 가만히 계셔도 별 문제가 없다고 하는게 저희가 드리는 첫번째 방법입니다.


그런게 힘들다면요?


너무 힘들다고 하시면 부동산 말고도 다른 재산이 있는데 금융기관으로부터 대출을 받은 게 있어서 안전하게 보호하고 싶다고 하시면, 회생에 들어가는 게 두번째 방법입니다.


회생이요?


이게 좀 불편하긴 하죠. 아무래도 회생에 들어가면 다른 금융 거래라든지 활동에 제약이 따르기 때문에 불편하긴한데, 한 1년 반에서 2년정도는 세입자가 소송을 건다든지 채권자가 강제집행을 한다든지 이런 것들을 다 막을 수 있거든요. 그래서 불편함을 감수하시고 회생 절차에 들어가는 것도 방법이라고 안내 드리고 있습니다.


제가 맨처음에 오는 거는 보증 보험이 가입이 돼 있어요. 그래서 역전세 난 만큼은 제가 못 주니까 보증 보험에서 주는거잖아요.

근데 이거를 계약 종료 날짜에 주는게 아니라 2,3개월 정도 걸린다고 하더라고요.


3개월에서 6개월까지 걸립니다.


근데 그러면 제가 보증보험에 그만큼의 빚을 지게 되는 거잖아요.연이율 5%로.

공식적으로 6개월까지는 기다려준다고 하는데 그 이후에는 기다려줄 수 있는지 직원하고 얘기를 해봐야 된다고 하더라고요.


그렇죠.


근데 그런 경우에는 보통 어느정도까지 보증보험에서 기다려 주는지 혹시 아실까요? 제가 이자를 꼬박꼬박 낸다고 할 경우에요.


근데 지금 현실적으로 이런 건수들이 많기 때문에. 보증 보험사에서 기다리는 기간이 점점 길어질거고 일단 보증 보험료가 나가는 기간이 많이 길어질겁니다. 그리고 보증 보험료를 받으려면 이 사람들이 집을 나가야 하거든요.


제 세입자는 지금 보증금이 5억정도인데, 지금 3억에 다시 계약하자는거에요. 그럼 보증보험에서 그 차액을 줄거래요 자기들한테.


아니요 그건 세입자가 잘못 알고 있는거에요. 그건 그렇지는 않아요.


그럼 세입자가 나가야 하는 건가요?


네. 임대차 계약이 해지가 돼야 합니다.


그럼 다시 계약한다고 계약서를 쓰면요?


계약서를 다시 쓰면 이제 5억에 대해 못받은 건데, 그 보증보험에서 봤을 때는 사람이 주소변경이 없잖아요


네네.


그래서 이 사람은 재계약 된거라서 보증 보험 회사에선 한푼도 안 주죠.


근데 계약서를 다시 써도요?


다시 써도 이 사람은 보증 사고가 난 게 아니라서. 보증보험에서 돈을 주는 가장 기본적인 조건은 임대차 계약 해지, 종료거든요.


네.


종료는 거기에 살면 안되고 그 집을 비우고 명도 해주고 그 다음에 임차권 등기 명령받아서 명도 해주고 주소 뺀거까지 확인한 다음에 돈을 주는거에요.

근데 이분들이 전세계약을 다시 했더라도 계속 살고있으면 계약이 해지된게 아니라서 보증보험에서 돈을 안주죠.

사실 그렇게 계약을 체결하면 고객님 입장에서는 제일 좋죠.


근데 저는 세입자한테 돈을 못주고 있는 상황보다 보증보험한테 빚을 지고 있는게 마음은 편하거든요.


당연하죠. 근데 그럼 세입자한테 나가라고 하셔야 합니다.


나가라고 해야 한다고요?


예. 이 세입자가 나가야 보증 보험사에서 돈을 줄겁니다. 보증보험이 지금 사실상 부도라서 진짜 줄 돈이 없어요. 돈 나오는 조건도 까다로워 졌고요.

그래서 이 사람들한테 보증보험에서 받으세요라고 해도 이 사람들이 현실적으로 아무것도 못할겁니다. 그러면 고객님한테는 별 피해가 없는거죠.


근데 이제 최악의 경우는 소송을 걸고 할텐데 그것도 오래 걸린다는 거죠?


그렇죠. 그래서 저쪽에서 보내는 문자나 전화를 넘길 수만 있으시면 그냥 가만히 계시는게 제일 베스트 방법이긴 해요.


 네. 그러면 나머지 건물들도 다 역전세가 나서. 그중에 하나는 손해보고라도 팔까 생각중인데, 아까 회생 얘기도 하셨잖아요.

근데 회생을 할 경우 불편할 수 있다고 하셨는데 어떤 불편함을 말씀하시는 걸까요?


일단 제일 와 닿는 건 신용카드 못 쓰세요.


신용카드를 못 쓴다고요?


왜냐면 회생 제도는 모든 채권자들을 상대로 조정하는 제도이다 보니까 채권자들이 아무런 추심 활동을 못하거든요.


네.


카드사 입장에서는 돈을 못 받을 수 있는 위험이 있어서 회생 절차가 개시되면 신용카드를 못쓰는게 가장 큰 불편함이고요.


체크카드는 괜찮은거죠?


이제 체크카드 쓰는 것도 법원이 사용할 수 있는 정한 금액만큼만 쓸 수 있습니다.


그럼 월급에 압류가 있나요?


그건 아니고 통장은 그대로 사용하는데. 통장을 사용할 때 법원에 허 락받으라는 조건이 있어서 생활이 매우 불편해지는 건 맞습니다.


그럼 신용카드 못 쓰는 거랑 체크카드 한도...


내가 벌어들인 돈 중에서 쓸 수 있는 금액이 제한적이고 그 돈을 쓸 때마다 허락 받아야 된다는게 불편한거죠.


근데 압류가 되는거랑 비슷하네요 그럼.


불편함은 비슷하지만 외관상 표시가 안나니까 압류보다는 나은거죠.


그니까 가져가는건 아닌데 쓰지 못하게 한다는 건가요?


그렇죠.


통장에 제 돈이 남아는 있는데 얼마 이상 못쓰게 한다는 건가요?


그렇죠. 쓸 돈을 정해주고 나머지는 통장에 쌓아두고 그거는 나중에 채무자들 변제 재원으로 사용하도록 하는거죠.


그게 보통 월급의 몇%인가요?


보통 가족이 있는 경우 한 300만원 정도를 기준으로 생활비 쓰게 해주고요.


가족이 없으면요?


없는 경우 200~300 사이정도로 생활비 용인해주고 나머지는 이제 쌓아두도록 하는거죠.


수입에 상관없이요?


만약세 수입이 이보다 적으시다거나 하면 그 금액은 다 쓰게 해주겠죠. 많으시면 남는 돈은 쌓아 놓도록 할거고요.


수입의 몇 % 이런게 아닌가요?


네 보통은 금액으로 정해집니다.


이거말고 회사에 알려진다거나 하는 건 없나요?


회사에서 대출받으신거 있으세요?


아뇨 없어요.


그게 없으시면 회사에 알려지거나 하는 건 없습니다.


그럼 제가 이미 대출 받은 거를 다시 갚아야 된다거나 이런건 있나요?


아니요 그거는 그냥 모든 채권자들의 추심 활동을 동결시킵니다. 이자가 붙는 것도 보통은 스톱되고요.

혹시 대출이 신용 대출이신가요? 담보 대출이신가요?


신용대출이요.


신용대출이시면 만기만 조금 뒤로 미뤄진다라고 보시면 될 것 같아요.


만기가 미뤄진다고요?


네. 그래서 법원에서 관리하는 동안 만기가 뒤로 간다고 생각하시면 됩니다.

그래서 그 기간동안 부동산 시장이 정상화가 되면 새로운 전세 받고 해서 기존 세입자 내보내고 정리할 수 있는 기회를 가질 수 있는거죠.


그럼 회생 기간 동안은 제가 세입자들한테 돌려줄 돈을 안줘도 된다는 말씀이신거죠?


네.


그럼 소송을 걸고 해도 저한테 영향을 미치는게 없다는거죠?


그 기간 동안은 세입자가 할 수 있는 게 없고 그냥 계획안에 적힌걸 따르는 거 말고는 세입자들이 할 수 있는 게 없습니다.


그럼 새로에서 해주실 수 있는거는 어디서부터 어디까지인가요?


가만히 계신다고 하면 세입자가 살고 있는데 임차권 등기명령을 냈다고 하면 그거 지우는 작업이 임대 보증금 반환 소송 대응, 허브랑 협상하는 게 있으면 허그에 대한 대응을 해드리고요. 만약에 회생을 하신다고 히면 회생 신청부터 해서 종결하는 과정에서 필요한 법원 대응이나 서류작업을 해드립니다.


그냥 역전세 관련된 모든 대응을 해주시는건가요? 케이스별로?


그렇죠. 근데 임차인한테 우편으로 보내달라거나 법원에서 만나서 하는거나 이런 것들은 해드릴 수 있는데 세입자랑 직접 교섭을 하는 것들은 안 해드립니다. 


제가 개인적으로 뭔가 협의해 볼거는 해보고 안됐을 때 뭔가 부탁을 드릴 거잖아요. 그러면 개인적으로 어떤 방식으로 협의를 해봐라 이런 것도 안내를 해주시나요?


안내를 해 드릴 수 있는데. 저희가 해 봤는데 대부분 안 되더라고요.

그래서 요즘은 제가 임대인들께 말씀드려요. 그냥 예의상 큰 기대 마시고 한두번 하시고. 그 다음 법대로 하십시오.라고 하고 대응하는게 좋다고요.


그럼 신청하려면 어디로 연락드려야 할까요?


제가 담당자한테 연락처 남겨드리라고 하겠습니다.


알겠습니다.


감사합니다.